Đề xuất nhà nước định giá đất sơ cấp thay vì theo thị trường đang tạo ra nhiều ý kiến trái chiều. Việc này đang thu hút sự quan tâm lớn từ giới chuyên gia và công chúng. Chuyên gia lo ngại nguy cơ tái diễn cơ chế ‘hai giá’, thiếu minh bạch trong định giá đất nếu nhà nước toàn quyền quyết định giá đất mà không có yếu tố thị trường.

Trong dự thảo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đang được lấy ý kiến, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bỏ yếu tố thị trường trong định giá đất sơ cấp. Thay vào đó, giá đất sẽ do cơ quan nhà nước ban hành, thông qua bảng giá đất 5 năm một lần hoặc được điều chỉnh hàng năm bằng hệ số K. Điều này có nghĩa là giá đất sẽ được quyết định bởi cơ quan nhà nước mà không phụ thuộc vào thị trường.

Giới chuyên gia bày tỏ lo ngại việc nhà nước toàn quyền định giá đất mà không có yếu tố thị trường sẽ làm gia tăng nguy cơ thiếu minh bạch, tái diễn cơ chế ‘hai giá’ từng xảy ra trước đây. Tình trạng ‘hai giá’ đất là hiện tượng cùng một thửa đất nhưng tồn tại hai mức giá khác nhau: một là giá ghi trong hợp đồng, giấy tờ để tính nghĩa vụ tài chính; hai là giá giao dịch thực tế trên thị trường. Điều này không chỉ gây ra sự bất bình đẳng trong giao dịch mà còn làm giảm nguồn thu ngân sách.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng việc sử dụng bảng giá đất 5 năm có thể giúp thị trường giảm áp lực tài chính, ổn định tâm lý. Tuy nhiên, nếu bảng giá đất bỏ qua yếu tố thị trường dễ dẫn đến nguy cơ làm giảm nguồn thu ngân sách, tạo ra sự bất bình đẳng trong các giao dịch và chậm thích ứng với diễn biến thị trường.

Chuyên gia Trần Khánh Quang cũng nhìn nhận việc bỏ yếu tố thị trường trong xác định giá đất là bước đi ngược với tinh thần cải cách của Luật Đất đai 2024. Ông lo ngại nếu nhà nước tự định giá đất mà không thông qua đơn vị thẩm định độc lập, lại áp dụng bảng giá đất cố định 5 năm, sẽ tái diễn các bất cập cũ như đền bù thiếu minh bạch, phát sinh hai mức giá và tình trạng lách thuế.

Để đảm bảo giá đất sơ cấp hợp lý, vẫn cần thành lập hội đồng định giá độc lập gồm đại diện chuyên gia, tổ chức tư vấn, người dân và doanh nghiệp. Hội đồng này phải dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế, công khai, được cập nhật định kỳ và có cơ chế phản biện xã hội.

Đồng thời, vẫn có những ý kiến ủng hộ đề xuất để nhà nước định giá đất sơ cấp. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, cho rằng việc này là cần thiết để kiểm soát đầu vào và tạo ổn định cho nền kinh tế. Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện kinh tế tài nguyên và môi trường TP HCM, cũng đồng tình với quan điểm để nhà nước định giá đất sơ cấp, kết hợp với hệ số điều chỉnh sẽ giúp ổn định mặt bằng, hỗ trợ mở rộng nguồn cung và tạo cơ hội sở hữu nhà cho người trẻ, người thu nhập thấp.

Tuy nhiên, việc định giá đất sơ cấp cần đảm bảo tính minh bạch, công bằng và phản ánh đúng giá trị thị trường. Cần có cơ chế kiểm soát và giám sát để tránh tình trạng lạm dụng quyền lực và tạo ra những bất công trong xã hội.

Cuối cùng, việc định giá đất sơ cấp cần được xem xét và thực hiện một cách cẩn thận, đảm bảo lợi ích của nhà nước và người dân. Cần có sự tham gia của nhiều bên liên quan, bao gồm cả chuyên gia, doanh nghiệp và người dân, để đảm bảo rằng giá đất sơ cấp được xác định một cách công bằng và minh bạch.

Cơ chế ‘hai giá’ đất từng xảy ra như thế nào?

Lạm phát làm tăng giá đất như thế nào

Nhiều doanh nghiệp xuất khẩu gặp khó khăn khi xuất khẩu hàng hóa sang thị trường EU do vướng mắc về Giấy chứng nhận an toàn thực phẩm đối với thực vật xuất khẩu. Ông Huỳnh Cảnh, Chủ tịch Hiệp hội Thanh Long Bình Thuận, cho biết rằng hoạt động xuất khẩu thanh long đang bị đình trệ nghiêm trọng. Có khoảng 100 tấn hàng hóa bị hư hỏng và hàng tồn kho lên đến 50-70 tấn.

Tương tự, 2 doanh nghiệp thuộc Hiệp hội Hồ tiêu và cây gia vị Việt Nam cũng đang tồn kho lượng hàng có giá trị khoảng 2,4 triệu USD và không thể xuất khẩu do thiếu Giấy chứng nhận an toàn thực phẩm. Các doanh nghiệp đang gặp khó khăn và cần sự hỗ trợ từ các cơ quan chức năng để tháo gỡ vấn đề này.

Ông Nguyễn Quang Hiếu, Phó Cục trưởng Cục Trồng trọt và Bảo vệ thực vật (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết cơ quan này đã có công văn hướng dẫn gửi các địa phương. Tuy nhiên, các sở địa phương cho rằng hướng dẫn đó chỉ áp dụng tại Việt Nam và cần bổ sung quy định theo yêu cầu của các nước nhập khẩu.

Cục Trồng trọt và Bảo vệ thực vật đang đề nghị sửa lại công bố thủ tục hành chính cho phù hợp. Việc điều chỉnh đang được gấp rút hoàn tất để đảm bảo hoạt động xuất khẩu không bị ảnh hưởng. Ngoài ra, Cục cũng đã gửi công văn đề nghị EU cho phép áp dụng mẫu giấy chứng nhận hiện tại, nhưng phía EU chưa có phản hồi.

Trong văn bản kiến nghị khẩn gửi Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Sở An toàn thực phẩm TPHCM cũng nêu ra hàng loạt bất cập cần Bộ hướng dẫn liên quan đến thủ tục kiểm tra nhà nước về an toàn thực phẩm với thực phẩm có nguồn gốc thực vật xuất khẩu. Sở An toàn thực phẩm TPHCM kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường sớm ban hành quy định về hồ sơ, thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo mẫu của nước nhập khẩu để kịp thời tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Thanh tra Chính phủ sẽ tiến hành thanh tra bốn dự án thủy lợi lớn thuộc quản lý của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, bao gồm Dự án Quản lý nước Bến Tre Jica3, Dự án Hồ chứa nước Krông Pách Thượng tỉnh Đắk Lắk, Hồ chứa nước bản Mồng giai đoạn 1 tỉnh Nghệ An, và Công trình thủy lợi Hồ chứa nước Ia Mơr tỉnh Đắk Lắk. Đây là một trong những đợt thanh tra diện rộng trong nhiều năm, với mục tiêu làm rõ nguyên nhân chậm trễ, sai phạm nếu có, và kiến nghị giải pháp khắc phục, nhằm đưa các dự án nhanh chóng đi vào thực tế, tránh lãng phí tài nguyên và đất đai.

Việc thanh tra bắt đầu trong tháng 7 và kết luận thanh tra sẽ được ban hành trước ngày 25/9. Kết quả tổng hợp sẽ được Thanh tra Chính phủ báo cáo Thủ tướng vào đầu tháng 10. Cả bốn dự án đều là những dự án quy mô lớn, có tổng vốn đầu tư hàng nghìn tỷ đồng nhưng vướng mắc nhiều vấn đề, chậm tiến độ kéo dài.

Dự án Quản lý nước Bến Tre JICA-3 có tổng mức đầu tư 6.200 tỷ đồng từ vốn vay ODA của Chính phủ Nhật Bản, được Bộ Nông nghiệp và Môi trường phê duyệt điều chỉnh vào năm 2017. Dự án do Ban Quản lý Đầu tư và Xây dựng Thủy lợi 9 làm chủ đầu tư, phối hợp cùng Ban Quản lý Dự án Công trình Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tỉnh Bến Tre thực hiện công tác giải phóng mặt bằng. Dự án tiến hành xây dựng 8 cống lớn, tuy nhiên đến nay, chỉ mới hoàn thành 2 cống, còn lại 6 cống đang chậm triển khai.

Dự án Hồ chứa nước Krông Pách Thượng tại Đắk Lắk có tổng mức đầu tư 5.536 tỷ đồng, trong đó giai đoạn 1 là 4.415 tỷ đồng, giai đoạn 2 là 1.120 tỷ đồng. Dự án do Ban Quản lý đầu tư và xây dựng thủy lợi 9 làm chủ đầu tư, phối hợp với Ban Quản lý Dự án Đầu tư Xây dựng các công trình giao thông và nông nghiệp phát triển nông thôn Đắk Lắk. Giai đoạn 1 đã hoàn thành và được khánh thành vào tháng 4 năm nay, với các hạng mục như cụm công trình đầu mối, hệ thống kênh chính Bắc và Nam, cấp nước tưới cho 14.900 ha đất nông nghiệp và nước sinh hoạt cho gần 73.000 người. Giai đoạn 2 đang triển khai hệ thống kênh cấp dưới theo kế hoạch, dự kiến sẽ hoàn thành trước 31/12/2026 theo quyết định phê duyệt dự án.

Dự án Hồ chứa nước Bản Mồng tại Nghệ An có tổng mức đầu tư ban đầu 4.455 tỷ đồng, sau điều chỉnh vào năm 2023 tăng lên 5.552 tỷ đồng. Dự án được khởi công từ năm 2010, do Ban Quản lý đầu tư và xây dựng thủy lợi 4 làm chủ đầu tư hợp phần cụm công trình đầu mối, Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Nghệ An phụ trách hợp phần bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đây là dự án đa mục tiêu với dung tích hồ 225 triệu m³, cung cấp nước tưới cho gần 19.000 ha đất nông nghiệp, phục vụ sinh hoạt, phát triển thủy điện và điều tiết lũ. Tuy nhiên, đến nay công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa hoàn tất với khoảng 226 ha còn vướng mắc, liên quan tới gần 80 hộ dân.

Dự án Hồ chứa nước Ia Mơr (ở Đắk Lắk và Gia Lai) được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt từ năm 2005 với tổng vốn đầu tư hơn 1.263 tỷ đồng. Đến năm 2015, dự án điều chỉnh xuống hơn 1.160 tỷ đồng, tuy nhiên tình hình cũng không khả quan hơn. Dự án do Ban Quản lý đầu tư và xây dựng thủy lợi 8 làm chủ đầu tư, phần giải phóng mặt bằng giao cho UBND tỉnh Gia Lai và Đắk Lắk thực hiện. Mặc dù hệ thống kênh dẫn nước từ tỉnh Gia Lai về tỉnh Đắk Lắk cơ bản đã hoàn thành, đã đảm bảo cung cấp nước cho 9.200 ha, nhưng trong quá trình địa phương thực hiện đền bù đã phát sinh sai phạm nghiêm trọng.