Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một sự chuyển dịch đáng kể trong hành vi của các nhà đầu tư. Sau một thời gian dài xu hướng ‘lướt sóng’ – mua bán đất nền vùng ven với kỳ vọng kiếm lời nhanh chóng – thịnh hành, giờ đây các nhà đầu tư đang chuyển dần sang chiến lược dài hạn và bền vững hơn.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đến phân khúc đất nền trong quý II/2025 đã giảm mạnh so với quý I, với mức giảm 47% tại Hà Nội, 28% tại TP.HCM và 33% tại các khu vực khác. Đồng thời, lượng tin rao bán đất nền cũng ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt, phản ánh thị trường nhà đất đang ‘hạ nhiệt’ nhanh chóng.

Nguyên nhân chính của sự thay đổi này nằm ở tâm lý thận trọng của cả người mua và người bán khi các yếu tố chi phí nắm giữ gia tăng, tính thanh khoản thấp và rủi ro chính sách khiến nhiều nhà đầu tư dè dặt. Đặc biệt, những thông tin mới về việc siết chặt thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản và điều chỉnh từ các bộ luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, đang làm xáo trộn chiến lược của nhà đầu tư ngắn hạn.

Đất nền hiện tại đang đối mặt với sức ép từ chính kỳ vọng trước đó của nhà đầu tư, dẫn đến tình trạng mắc kẹt và mất thanh khoản tại nhiều khu vực. Trong khi đó, phân khúc chung cư ghi nhận sự vươn lên mạnh mẽ cả về nguồn cung và mức giá. Tại Hà Nội, giá chung cư trung bình hiện đã đạt 70 triệu đồng/m², tăng mạnh so với mức 38 triệu đồng/m² của năm 2023.

Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang phân hóa rõ rệt và chung cư đang trở thành kênh trú ẩn hấp dẫn cho dòng tiền đầu tư, không chỉ bởi kỳ vọng tăng giá mà còn nhờ khả năng khai thác dòng tiền ổn định từ cho thuê và đáp ứng nhu cầu thực của người mua để ở.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan, cho rằng sự vươn lên của phân khúc chung cư phản ánh sự chuyển dịch hành vi của nhà đầu tư từ đầu cơ sang đầu tư bền vững. ‘Tâm lý đầu tư ngắn hạn đang suy yếu rõ rệt, đây là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng lành mạnh hơn.’

Nhiều nhà đầu tư cá nhân, trong đó có ông Đỗ Quang Tuấn, đã từng trải qua những ‘đau thương’ từ giai đoạn lướt sóng trước đây và giờ đây đã thay đổi tư duy, tập trung vào đầu tư bất động sản có khả năng khai thác cho thuê hoặc sử dụng ngay.

Thị trường bất động sản không còn là ‘miền đất hứa’ cho mọi nhà đầu tư. Những thay đổi trong chính sách thuế và luật pháp đang góp phần làm rõ ranh giới giữa đầu tư bài bản và đầu cơ ngắn hạn.

Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) và các luật mới như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đã bổ sung nhiều quy định chặt chẽ về chuyển nhượng, sở hữu và khai thác bất động sản.

Chia sẻ với báo giới, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn ‘tái định hình’, nơi các nhà đầu tư cá nhân buộc phải ‘bước chậm lại để đi xa hơn’. Theo ông Chánh, thời kỳ kiếm tiền nhanh nhờ ‘lướt sóng’ đã qua, thay vào đó, chiến lược đầu tư dài hạn, nghiên cứu kỹ thị trường, lựa chọn sản phẩm phù hợp với dòng tiền và nhu cầu thực mới là cách tiếp cận đúng đắn trong bối cảnh hiện nay.

Sự dịch chuyển từ đất nền sang chung cư, từ đầu tư ngắn hạn sang dài hạn, không chỉ là phản ứng tức thời trước các biến động, mà còn là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước ‘trong sạch’ hơn. Thị trường đang đòi hỏi tầm nhìn, kiến thức và sự chuẩn bị kỹ lưỡng từ các nhà đầu tư.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trải qua nhiều biến động và chính sách còn nhiều thay đổi, việc đưa ra quyết định đầu tư đòi hỏi sự cẩn trọng và sáng suốt hơn bao giờ hết. Nhà đầu tư cần bám sát các quy hoạch tổng thể, tránh mua vào dựa trên tin đồn không chính xác và đặc biệt cần cân nhắc kỹ lưỡng về các vấn đề pháp lý trước khi quyết định xuống tiền.

Những khu vực được quy hoạch với kết nối giao thông mới, có sự đồng bộ trong quy hoạch đô thị, gắn liền với các khu công nghiệp hoặc vùng phát triển du lịch đang nổi lên như những điểm đến hấp dẫn cho dòng tiền dài hạn. Sự phát triển của cơ sở hạ tầng và quy hoạch đồng bộ không chỉ tăng giá trị cho bất động sản mà còn đảm bảo tiềm năng tăng trưởng trong tương lai.

Dù thị trường hiện tại đang có dấu hiệu chậm lại, nhưng đối với những nhà đầu tư có tầm nhìn và chiến lược rõ ràng, đây cũng có thể là thời điểm lý tưởng để ‘đãi cát tìm vàng’. Với sự kiên nhẫn và sự tìm hiểu kỹ lưỡng, nhà đầu tư có thể khám phá ra những cơ hội đầu tư tiềm năng mà không phải đối mặt với áp lực cạnh tranh quá lớn từ thị trường.

Các chuyên gia bất động sản thường khuyên nhà đầu tư nên tập trung vào các khu vực có tiềm năng phát triển lâu dài, nơi có kế hoạch quy hoạch cụ thể và triển vọng tăng trưởng kinh tế. Những khu vực như vậy không chỉ hấp dẫn dòng vốn đầu tư dài hạn mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của địa phương.

Ngoài ra, việc hiểu rõ về chu kỳ của thị trường bất động sản và khả năng nắm giữ tài sản trong dài hạn cũng là những yếu tố quan trọng giúp nhà đầu tư thành công. Trong thời kỳ thị trường khó khăn, cơ hội để mua được tài sản với giá tốt hơn có thể xuất hiện, và đây là lúc nhà đầu tư cần thể hiện sự kiên nhẫn và tầm nhìn của mình.

Tóm lại, mặc dù thị trường bất động sản đang trong giai đoạn cần thêm thời gian để phục hồi và phát triển, nhưng với chiến lược đầu tư thông minh và tầm nhìn dài hạn, các nhà đầu tư có thể tận dụng được các cơ hội mới. Điều quan trọng là bám sát các quy hoạch, cân nhắc kỹ về pháp lý và xác định những khu vực có tiềm năng phát triển thực sự để đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt.

Thị trường đất nền Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng. Kể từ năm 1994, thị trường đã chứng kiến khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng. Các đợt sốt nóng thường liên quan đến các yếu tố như quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn, và hạ tầng. Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền tại các khu vực ở ba miền Bắc, Trung, và Nam đều thiết lập mặt bằng mới.

Ví dụ, trong đợt sốt đất năm 2017-2018, giá đất nền tại nhiều khu vực như Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, và Hải Phòng đã tăng mạnh. Cụ thể, giá đất nền tại Kiên Giang tăng 269%, Long An tăng 175%, Cần Thơ tăng 161%, Quảng Nam tăng 154%, và Hải Phòng tăng 148% so với năm 2015.

Đến đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, và Quảng Bình cũng tăng đáng kể. Trong vòng 2 năm (so với năm 2018), giá đất nền tại Hòa Bình tăng 500%, Thái Nguyên tăng 281%, Tp.HCM tăng 165%, Thừa Thiên Huế tăng 139%, và Quảng Bình tăng 114%.

Tuy nhiên, đến năm 2024, thị trường đất nền rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở các tỉnh thành. Mặc dù vậy, mức độ tăng giá vẫn diễn ra ở một số khu vực. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận trong năm 2024 ghi nhận tăng 223% so với năm 2022. Tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, và Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29%, và 28%.

Khi xét cụ thể về khu vực, thị trường phía Nam chứng kiến sốt đất lan rộng ra các tỉnh xung quanh. Phía Bắc tập trung ở các huyện ngoại thành. Một số khu vực như Xuân Lộc (Đồng Nai) tăng giá 79%; Nam Từ Liêm (Hà Nội) tăng giá 58%; Bắc Từ Liêm (Hà Nội) tăng 55%… trong vòng 2 năm.

Dữ liệu cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua, phần lớn thuộc khu vực phía Bắc. Các khu vực như Hòa Bình, Quảng Ninh, Thái Nguyên mức tăng lần lượt là 6 đến 10 lần, là các khu vực có kinh tế phát triển tốt và mạnh về công nghiệp.

Tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ. Khu vực Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng); Quận 9 (Tp.HCM); Cam Lâm (Khánh Hoà); Điện Bàn (Quảng Nam)… thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất, với mức tăng lần lượt từ 11-16 lần trong vòng 10 năm.

Yếu tố hạ tầng ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền. Điều này được thể hiện rõ ở các tỉnh được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, đất nền tăng giá tương ứng.

Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không phân bổ đồng đều giữa các khu vực. Một số nơi sốt nóng cục bộ theo thông tin sáp nhập đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025 đến nay.

Dù vậy, nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch. Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm kì vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên.

Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản ổn định. Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước. Mức độ kì vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.

Nhiều nhà đầu tư tại Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL) đang phải đối mặt với những rủi ro tiềm ẩn khi tham gia thị trường bất động sản với hy vọng “lướt sóng” và đón đầu sau khi sáp nhập địa giới hành chính. Một số môi giới bất động sản tại khu vực này đang chào bán các lô đất nền với giá lên tới hàng tỉ đồng, tuy nhiên, những lô đất này không có sổ đỏ và người mua chỉ được hứa hẹn sẽ hoàn thiện hồ sơ sang tên trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên, trên thực tế, đã có nhiều trường hợp nhà đầu tư “chôn vốn” vì mua phải đất vướng tranh chấp hoặc không có sổ đỏ. Chẳng hạn, anh Nguyễn Văn Phó, một nhà đầu tư tại tỉnh Đồng Tháp, đã mua một lô đất với giá 1,9 tỉ đồng nhưng đến nay vẫn chưa có sổ đỏ và đất đang bị tranh chấp thừa kế. Việc này cho thấy rủi ro mà nhà đầu tư có thể gặp phải khi tham gia thị trường bất động sản tại khu vực này.

Các chuyên gia bất động sản cảnh báo rằng việc xuống tiền đầu tư để chốt vội đất nền không có pháp lý rõ ràng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thông thường, giá của đất không có sổ đỏ chỉ bằng khoảng 70-80% so với giá đất đủ giấy tờ. Hơn nữa, lợi dụng việc sáp nhập và nhu cầu nơi ở tại các thành phố tăng, một số cò đất đã đồn thổi để tạo sốt ảo và “hét giá” để dụ dỗ khách hàng.

Cụ thể, tại TP Cần Thơ, giá đất nền trung bình hiện ở ngưỡng 31,2 triệu đồng/m2, trong khi tại An Giang là 19,7 triệu đồng/m2 và Đồng Tháp là 16 triệu đồng/m2. Để tránh những rủi ro và đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư, Văn phòng Chính phủ đã có Thông báo số 294/TB-VPCP ngày 9.6.2025 về kết luận của Thường trực Chính phủ tại cuộc họp về tình hình thị trường bất động sản. Thông báo yêu cầu các đơn vị có liên quan nghiên cứu và rà soát các Luật: Nhà ở, Kinh doanh bất động sản để xác định những tồn tại, bất cập và chưa phù hợp với thực tiễn.

Các nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ thông tin và nguồn gốc đất, lập vi bằng để tránh những rủi ro và tranh chấp về sau. Việc đầu tư vào đất nền không có pháp lý rõ ràng cần được xem xét kỹ lưỡng để tránh những hậu quả không mong muốn. Do đó, nhà đầu tư cần cẩn trọng và tỉnh táo khi tham gia thị trường bất động sản, đặc biệt là khi mua đất nền không có sổ đỏ.

Để đảm bảo an toàn, nhà đầu tư nên yêu cầu người bán cung cấp thông tin rõ ràng về nguồn gốc đất, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan khác. Nếu người bán không cung cấp được các giấy tờ này, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định mua.

Đồng thời, nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu kỹ về quy định pháp luật về đất đai và bất động sản để có thể nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình khi tham gia thị trường. Bên cạnh đó, việc tìm kiếm sự tư vấn từ các chuyên gia bất động sản cũng có thể giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt hơn.

Cuối cùng, nhà đầu tư cần phân tích kỹ lưỡng về tiềm năng và rủi ro của thị trường bất động sản tại khu vực mà mình định đầu tư. Điều này sẽ giúp họ đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt và hạn chế tối đa những rủi ro có thể gặp phải.