Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một sự chuyển dịch đáng kể trong hành vi của các nhà đầu tư. Sau một thời gian dài xu hướng ‘lướt sóng’ – mua bán đất nền vùng ven với kỳ vọng kiếm lời nhanh chóng – thịnh hành, giờ đây các nhà đầu tư đang chuyển dần sang chiến lược dài hạn và bền vững hơn.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đến phân khúc đất nền trong quý II/2025 đã giảm mạnh so với quý I, với mức giảm 47% tại Hà Nội, 28% tại TP.HCM và 33% tại các khu vực khác. Đồng thời, lượng tin rao bán đất nền cũng ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt, phản ánh thị trường nhà đất đang ‘hạ nhiệt’ nhanh chóng.

Nguyên nhân chính của sự thay đổi này nằm ở tâm lý thận trọng của cả người mua và người bán khi các yếu tố chi phí nắm giữ gia tăng, tính thanh khoản thấp và rủi ro chính sách khiến nhiều nhà đầu tư dè dặt. Đặc biệt, những thông tin mới về việc siết chặt thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản và điều chỉnh từ các bộ luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, đang làm xáo trộn chiến lược của nhà đầu tư ngắn hạn.

Đất nền hiện tại đang đối mặt với sức ép từ chính kỳ vọng trước đó của nhà đầu tư, dẫn đến tình trạng mắc kẹt và mất thanh khoản tại nhiều khu vực. Trong khi đó, phân khúc chung cư ghi nhận sự vươn lên mạnh mẽ cả về nguồn cung và mức giá. Tại Hà Nội, giá chung cư trung bình hiện đã đạt 70 triệu đồng/m², tăng mạnh so với mức 38 triệu đồng/m² của năm 2023.

Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang phân hóa rõ rệt và chung cư đang trở thành kênh trú ẩn hấp dẫn cho dòng tiền đầu tư, không chỉ bởi kỳ vọng tăng giá mà còn nhờ khả năng khai thác dòng tiền ổn định từ cho thuê và đáp ứng nhu cầu thực của người mua để ở.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan, cho rằng sự vươn lên của phân khúc chung cư phản ánh sự chuyển dịch hành vi của nhà đầu tư từ đầu cơ sang đầu tư bền vững. ‘Tâm lý đầu tư ngắn hạn đang suy yếu rõ rệt, đây là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng lành mạnh hơn.’

Nhiều nhà đầu tư cá nhân, trong đó có ông Đỗ Quang Tuấn, đã từng trải qua những ‘đau thương’ từ giai đoạn lướt sóng trước đây và giờ đây đã thay đổi tư duy, tập trung vào đầu tư bất động sản có khả năng khai thác cho thuê hoặc sử dụng ngay.

Thị trường bất động sản không còn là ‘miền đất hứa’ cho mọi nhà đầu tư. Những thay đổi trong chính sách thuế và luật pháp đang góp phần làm rõ ranh giới giữa đầu tư bài bản và đầu cơ ngắn hạn.

Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) và các luật mới như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đã bổ sung nhiều quy định chặt chẽ về chuyển nhượng, sở hữu và khai thác bất động sản.

Chia sẻ với báo giới, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn ‘tái định hình’, nơi các nhà đầu tư cá nhân buộc phải ‘bước chậm lại để đi xa hơn’. Theo ông Chánh, thời kỳ kiếm tiền nhanh nhờ ‘lướt sóng’ đã qua, thay vào đó, chiến lược đầu tư dài hạn, nghiên cứu kỹ thị trường, lựa chọn sản phẩm phù hợp với dòng tiền và nhu cầu thực mới là cách tiếp cận đúng đắn trong bối cảnh hiện nay.

Sự dịch chuyển từ đất nền sang chung cư, từ đầu tư ngắn hạn sang dài hạn, không chỉ là phản ứng tức thời trước các biến động, mà còn là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước ‘trong sạch’ hơn. Thị trường đang đòi hỏi tầm nhìn, kiến thức và sự chuẩn bị kỹ lưỡng từ các nhà đầu tư.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản toàn cầu đang trải qua những biến động đáng kể sau đại dịch Covid-19, Triển lãm bất động sản toàn cầu 2025 do Công ty JLL tổ chức tại Singapore đã trở thành một sự kiện quan trọng và được mong đợi. Sự kiện này không chỉ mang lại cơ hội đầu tư xuyên biên giới mà còn là một nền tảng để các chuyên gia và nhà đầu tư thảo luận về những xu hướng mới nhất và tương lai của lĩnh vực bất động sản.

Triển lãm bất động sản toàn cầu 2025 với hơn 30 gian trưng bày và hàng chục diễn giả là các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư và người trẻ thuộc thế hệ Gen Z. Thế hệ trẻ, đặc biệt là Gen Z, đang được kỳ vọng sẽ định hình nhu cầu nhà ở trong tương lai với những yêu cầu và mong muốn mới mẻ.

Với lối sống du mục và khao khát được trải nghiệm, nhiều người trẻ không còn đặt nặng vấn đề sở hữu lâu dài mà thay vào đó là tìm kiếm những không gian sống linh hoạt và thuận tiện cho việc di chuyển. Điều này tạo ra một xu hướng mới trong thị trường bất động sản, nơi mà sự linh hoạt và tính chất tạm thời trở thành những yếu tố quan trọng.

Ông Marciano Birjmohun, Tổng giám đốc Marciano & Co, nhận định rằng thế hệ trẻ sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở xuyên biên giới ngày càng tăng trong tương lai. Không còn quá tập trung vào lợi nhuận, phong cách sống sẽ là thứ được ưu tiên. Điều này đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản cần phải thích nghi và cung cấp những sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu đa dạng của thế hệ trẻ.

Triển lãm bất động sản toàn cầu 2025 là cơ hội để các nhà đầu tư và chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản khám phá những cơ hội mới và xây dựng chiến lược đầu tư lâu dài. Sự kiện này cũng là một bước tiến quan trọng trong việc kết nối các thị trường bất động sản trên toàn thế giới, tạo điều kiện cho việc mua nhà ở xuyên biên giới trở nên dễ dàng hơn.

Với sự tham gia của các chuyên gia hàng đầu và những người chơi quan trọng trong thị trường bất động sản, triển lãm này hứa hẹn sẽ là một sự kiện đáng nhớ và mang lại nhiều giá trị cho những người tham gia. Thông qua sự kiện này, các nhà đầu tư và chuyên gia có thể cập nhật những xu hướng mới nhất, trao đổi ý tưởng và xây dựng mối quan hệ đối tác chiến lược để phát triển thị trường bất động sản trong tương lai.

Như vậy, Triển lãm bất động sản toàn cầu 2025 tại Singapore sẽ là một điểm đến quan trọng cho những ai đang tìm kiếm cơ hội trong thị trường bất động sản toàn cầu. Sự kiện này sẽ cung cấp một cái nhìn tổng quan về thị trường, giúp các nhà đầu tư và chuyên gia có thể đưa ra quyết định sáng suốt và xây dựng chiến lược phát triển bền vững.

Thực trạng thị trường shophouse

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự tăng trưởng của phân khúc shophouse, nhưng thực tế, hiệu quả kinh doanh của loại hình này vẫn chưa tương xứng với kỳ vọng.

Sự phát triển của shophouse tại các đô thị lớn

Các đô thị lớn như Hà Nội và Đà Nẵng đang chứng kiến sự nở rộ của phân khúc shophouse. Tuy nhiên, phía sau con số tích cực về giá, thực tế khai thác kinh doanh và tỷ suất cho thuê shophouse đang cho thấy một bức tranh hoàn toàn trái ngược.

Cận cảnh khu shophouse ở Đà Nẵng vắng bóng người ở và người thuê.

Khó khăn trong việc khai thác kinh doanh

Nhiều dự án shophouse trên địa bàn Đà Nẵng và các tỉnh thành khác đang đối mặt với khó khăn trong việc khai thác kinh doanh. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết: “Dù được thiết kế với mục tiêu là không gian “kép” – vừa để ở, vừa để kinh doanh – nhưng shophouse vẫn chưa thể phát huy hiệu quả về khai thác.”

Nguyên nhân dẫn đến khó khăn

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến khó khăn của thị trường shophouse, bao gồm sự cạnh tranh gay gắt từ các trung tâm thương mại, sự thiếu linh hoạt trong mô hình cho thuê, và tính pháp lý và vận hành chưa rõ ràng.

Giá bán nhà phố thương mại (shophouse) được ghi nhận tăng trưởng trong những năm qua, nhưng thực tế, sản phẩm này vẫn chưa thực sự phát huy vai trò là tạo dòng tiền kinh doanh cho chủ nhà.

Lời khuyên cho nhà đầu tư

Để đảm bảo hiệu quả đầu tư bền vững, nhà đầu tư cần lưu ý đến các yếu tố cốt lõi như vị trí, pháp lý, chủ đầu tư và thiết kế của các sản phẩm nhà phố. Việc lựa chọn sản phẩm phù hợp, đúng vị trí, đảm bảo pháp lý và có thiết kế tối ưu mới là chìa khóa để đảm bảo lợi nhuận và tính thanh khoản.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội.

Kết luận

Thị trường shophouse vẫn còn nhiều thách thức, nhưng tiềm năng dài hạn vẫn được đánh giá cao. Nhà đầu tư cần có cái nhìn sâu sắc và lựa chọn sản phẩm phù hợp để đảm bảo hiệu quả đầu tư.